Airbnb, Wimdu und 9flat im Fokus Ist die private Zimmervermietung bald illegal?
Düsseldorf · Wer seine private Wohnung auf Portalen wie Airbnb untervermietet, dem drohen möglicherweise Bußgelder. Denn immer mehr Städte beschließen "Zweckentfremdungsverbote", um den lokalen Wohnungsmarkt zu entspannen.
Seit knapp zwei Jahren vermietet Julia Michels (Name geändert) gelegentlich drei Appartments über die Online-Plattform Airbnb. Mit den Einnahmen überbrückt die 57-Jährige Monate, in denen die Bewohner ihrer regulär vermieteten Wohnungen - wie jetzt gerade - mit den Zahlungen im Verzug sind. Ihr Vorteil: Die Vermietung über die Websites ist unkompliziert, und ihr Geld bekommt sie über das Bezahlsystem von Airbnb immer pünktlich. Der Haken? In vielen Städten ist die dauerhafte Zweckentfremdung privaten Wohnraums verboten. In Düsseldorf handelt Michels im Rahmen des Gesetzes - noch. Denn das Verbot gibt es in immer mehr Städten.
Zum Problem kann das vor allem für die immer größer werdende Zahl der Nutzer von Online-Portalen wie Airbnb, Wimdu oder 9flat werden. Denn bei ihnen verschwimmt die Grenze zwischen gelegentlichem Vermieten und Gewerbe. Dortmund hat das Verbot seit 2012, es folgten Bonn, Köln und Münster. Dort ist es Mietern und Immobilienbesitzern nicht erlaubt, mit ihren Wohnungen irgend etwas anderes zu tun als darin zu wohnen. Wer sich über das Verbot hinwegsetzt, dem drohen fünfstellige Geldstrafen.
Wo beginnt die gewerbliche Nutzung?
Zum Büro umgebaute Wohnräume, untervermietete Zweitwohnungen und sogar Gästezimmer müssen in Köln seit Juli 2014 vom Wohnungsamt genehmigt werden - allerdings nur, wenn eine "gewerbliche Nutzung" vorgesehen ist. Wo diese anfängt, ist nicht einfach zu klären. Dabei wäre schon das komplizierte Gewerberecht ausreichend, um den durchschnittlichen Privatvermieter zu verunsichern. Ob Julia Michels einen Gewerbeschein bräuchte, weiß sie nicht. Denn als Airbnb-Vermieterin stellt sie zwar Bettwäsche zur Verfügung, ist aber nicht rund um die Uhr "Empfangsdame". Gäbe es in Düsseldorf ein Zweckentfremdungsgesetz, würde sie trotzdem keine Anträge ausfüllen - denn den geforderten "Ersatzwohnraum" für die Gästewohnungen könnte sie ohnehin nicht aufbringen.
Seit der Einführung des Verbots lagen der Stadtverwaltung Köln einem Sprecher zufolge 150 Anträge zur Genehmigung vor. 125 davon betrafen Abrisse von Wohnungen, der Rest sogenannte "Negativattests". Diese können Vermieter erbitten, wenn sie für ihre Gäste-Appartments Ersatzwohnungen nachweisen können, die dem Markt zur Verfügung stehen. In diesen Fällen sind sie vom Verbot nicht betroffen. In Köln wurden aus diesem Grund 139 Anträge bewilligt. Ob die Genehmigungspflicht bei diesen Relationen den gewünschten Schutz des Wohnungsmarkts bietet, könne die Stadtverwaltung nicht bewerten. Sie gehe jedoch von einer "abschreckenden Wirkung" aus.
Privatvermieter haben wenig zu befürchten
Dass kaum ein Airbnb-Vermieter bisher einen Antrag stellte, hat laut Thomas Böhm, Leiter des Dortmunder Wohnungsamtes, einen einfachen Grund: "Wie sollen die Leute auch dahinterkommen?" Dass gelegentliche Nutzer des Portals bisweilen die Grenze zum Gewerbe überschreiten, sei auch ihm und seinen Kollegen neu. Zu befürchten haben Privatvermieter laut Böhm wenig: "Wir haben ja keine Hundertschaften, die durch die Wohnung laufen und das prüfen." Wenn das Amt allerdings Hinweise auf illegale Gästezimmer bekäme, würden "entsprechende Konsequenzen gezogen". Diese können bei dauerhafter, nicht genehmigter Zweckentfremdung ein Ordnungsgeld von bis zu 50.000 Euro umfassen.
Laut Airbnb-Sprecher Julian Trautwein arbeiten viele Städte mit "Faustregeln", um zu bestimmen, ab wann ein Vermieter gewerblich agiert: "Es gibt Regelungen, nach denen eine Vermietung unter 180 Tagen im Jahr als privat gilt", erklärt Trautwein. Andere Städte setzen die Grenze schon bei 120 Tagen an. Der allergrößte Teil der Airbnb-Vermieter liege deutlich darunter. Somit haben Zweckentfremdungsverbote dort kaum einen Effekt - abgesehen von dem der Abschreckung von Nutzern, die aufgrund der schwammigen Regelung Ordnungsgelder befürchten.
Für die angespannte Wohnungslage in Großstädten ist Airbnb kaum verantwortlich. Die Angebote des Online-Portals machen beispielsweise in Köln, das laut Statistischem Bundesamt im vergangenen Jahr noch mehr als 568.000 Wohnungen hatte, weniger als einen Prozent aus. "Wir sehen nicht, dass wir eine Auswirkung auf den Wohnungsmarkt haben", sagt Trautwein. Zudem gehörten nur etwa zehn Prozent der Wohnräume auf der Website kommerziellen Anbietern. Die meisten Nutzer würden Zimmer vermieten, die andernfalls leer und dem Wohnungsmarkt ohnehin nicht zur Verfügung stünden.
Ob ein Nutzer gewerblich oder privat agiere, dürfe das Unternehmen nicht fragen. "Das wäre, als ob ich Sie fragen würde, ob Sie ihre Steuern zahlen", sagt Trautwein. Das Unternehmen fordert jedoch von den Nutzern der Website, sich vor dem Einstellen ihrer Angebote über die Situation in ihrer Stadt zu informieren. Denn die Frage "Privat oder gewerblich?" ist nicht nur für die Genehmigung von Gästezimmern und Ferienwohnungen, sondern auch steuerrechtlich relevant.
