Wenn sich Städte bislang mit ihren Immobilien befasst haben, dann ging es vor allem um zentrale Lage und repräsentative Architektur. Ein guter Ansatz, der eine Stadt schmückt. Aber auch ein passiver Ansatz, der viele Chancen verschenkt. Bei der neuen Strategie muss es aber um nichts weniger gehen, als die Wertschöpfung - strukturell wie monetär - auf eine völlig neue Basis zu stellen. Einige Städte, so auch Düsseldorf, haben diesen wichtigen wie richtigen Schritt bereits gemacht, indem sie die Pausetaste gedrückt und innegehalten haben, um ihre Immobilien und deren Möglichkeiten neu zu bewerten. Das erfordert Konsequenz und teilweise Mut - zahlt sich aber aus.

Erster Schritt ist es, aus den bisherigen geistigen Grenzen auszubrechen und sich zu Visionen und Konzepten zu bekennen, bei denen Immobilien Entwicklungen für ihr Umfeld anstoßen können. So lässt sich beispielsweise der Kö-Bogen nicht isoliert betrachten, sondern als Kernstück einer Verbesserung des ganzen Umfeldes, samt Verlegung der Verkehrswege. Dabei haben Kommunen einen Vorteil: Im Gegensatz zu Investoren müssen sie keinen Ausstiegsplan haben, auf der anderen Seite aber wohl langfristig dem sozialen Auftrag und der Stadtentwicklung nachkommen.

Daher ist der nächste Schritt die sinnvolle Nutzung. Dabei reicht es nicht, zu planen, welche Abteilungen mit ihrer Personalstärke wo hineinpassen. Vielmehr sollte die Stadt überlegen, welche Impulse sie mit der Ansiedlung von Behörden setzen kann, um strukturschwache Bezirke zu beleben. Ein Beispiel: Wird das Straßenverkehrsamt in einem Viertel angesiedelt, ziehen bald Dienstleister wie Nummernschildhersteller oder kleine Cafés nach. Es entstehen Arbeitsplätze, die erneut Büro- und Handelsflächen benötigen. Es folgt oftmals Gastronomie, die das Viertel zusätzlich belebt. Entsprechend kann man mit anderen Behörden wie zum Beispiel einem Technischen Rathaus verfahren, um Impulse zu setzen. Konkret: Die Abteilungen könnten vom jetzigen Standort in der Brinkmannstraße in einen strukturschwächeren Stadtteil mit entsprechenden Büroflächen verlagert werden, um dort positive Impulse zu setzen. Das hätte für Düsseldorf einen doppelt positiven Effekt, denn der aktuelle Standort ist in den vergangenen Jahren so aufgewertet worden, dass er nun reif für die Umwidmung in Wohnimmobilien ist.

Ausnahmen in dieser Strategie sind indes das Rathaus der Landeshauptstadt selbst mit seiner repräsentativen Rolle und im Düsseldorfer Fall die alte Kämmerei gegenüber dem Rathaus. Beides ist kulturstiftend für die Identität der Stadt - ein Verkauf ein absolutes Tabu, eine Vermietung hingegen ein Gebot. Beides zählt nicht mehr zum Tafelsilber, sondern zu den Kronjuwelen. In der Konsequenz stärkt eine strategisch kluge Immobilienpolitik nicht nur das Vertrauen in den Standort und lockt weitere Investoren an, sondern fördert auch den Rückhalt bei den Bürgern. Die Menschen honorieren sehr wohl, wer mutig und verantwortungsbewusst über den Tag hinaus plant.

Was ist also in der jetzigen Situation zu tun? Städte müssen sich eine Strategie überlegen, in der sie das aktuelle Zinsniveau nutzen sowie ihren Bestand modernisieren und dem Markt zur Verfügung stellen. Ein sinnvoller Schritt: Joint-Ventures eingehen, um steuerliche Vorteile zu nutzen, die Städte allein nicht haben. Ebenso können sie als Grundstückseigentümer einen Entwicklungspartner, der das Fachwissen über Finanzierung, Umbau- und Zeitmanagement hat, ins Boot holen und so Ressourcen schonen sowie Risiken und Chancen neu gewichten. Wenn die Zinsen dann wieder steigen, verfügen sie dann über ein solides Portfolio, dass sie operativ zum Wohl der Stadt einsetzen können. Letztlich wird die Stadt die besten Zukunftschancen haben, die am wandlungsfähigsten ist und ihre Ressourcen strategisch klug einsetzt.