Als in Düsseldorf jüngst die erste "Polis Convention" zur Frage stattfand, wie sich unsere Städte entwickeln sollen, ging es um die soziale, kompakte und digitale Stadt, am zweiten Tag um die Zukunft von Handel, Finanzierung, Gewerbe und Investment. Die letztgenannten Aspekte geben einen Fingerzeig darauf, wie es meist läuft: Nur in Ausnahmefällen wird die Stadtentwicklung nicht durch die Zwänge regiert, die sich aus den Interessen von Grundstückseigentümern ergeben und den Ansprüchen, die aus bestehenden Bebauungsplänen folgen.

Zwei aktuelle Entwicklungen von Städten zeigen, wie unterschiedlich es laufen kann: Zwei Autostunden trennen Düsseldorf und Rotterdam. Hier die in der Nachkriegszeit groß gewordene und florierende rheinische Metropole, dort die zweitgrößte Stadt der Niederlande, von den Deutschen zerbombt und heute mit dem Willen versehen, mehr aus sich zu machen.

Der Boden ist in Rotterdam günstiger, die Spitzenmiete bei den Büros liegt mit 17,50 Euro pro Quadratmeter zehn Euro unter dem vergleichbaren Düsseldorfer Wert. Beide Städte haben etwas mehr als 600 000 Einwohner und große öffentliche Investitionen vollzogen, um einen Boom auszulösen. In Düsseldorf war es die Tieflegung der Rheinuferstraße, 1995 wurde die neue Promenade eingeweiht. Parallel entstand in Rotterdam die spektakuläre Erasmusbrücke. Hier startete gut zehn Jahre später der U-Bahnbau, unter dem Stichwort Kö-Bogen folgte der Umbau der Innenstadt. In Rotterdam wurden ein neuer Hauptbahnhof mit futuristischem Entree und eine gigantische Markthalle gebaut.

Am Rhein klatschen, wie es zurzeit aussieht, am Ende die Immobilieninvestoren in die Hände. Die Libeskind-Bauten haben den Eigentümern beim Weiterverkauf hohe zweitstellige Millionenbeträge eingebracht. Beim sogenannten Ingenhoven-Tal, dem städtebaulich spektakulären Entwurf für das Areal am Gustaf-Gründgens-Platz, dürfte es ebenso laufen.

Das Shopping-Center an der Schadowstraße soll hinter seiner 111-Meter-Glasfassade auf mehr als 30 000 Quadratmetern Bruttogrundfläche Mode à la H&M und Zara bieten. Nebenan hätte als Treffpunkt eine Markthalle entstehen können, vorgeschlagen von einem Düsseldorfer Team. Die Idee wurde allseits gelobt, die Stadt verkauft eigenen Grund aber nun dennoch im Rahmen des überzeugenden Gesamtentwurfs an die Investoren für Kö-Bogen II. Die Einkaufsstadt Düsseldorf wird gestärkt, aber die Nutzung selbst - wieder mal Handel - erscheint nur logisch. Begeistern kann sie nicht.

Im Herzen von Rotterdam ist es anders gelaufen. Während in Düsseldorf die Stadtspitze tatenlos zusieht, wie der Carlsplatz an Attraktivität verliert, ist dort in zentralster Lage eine Markthalle entstanden, die ihresgleichen sucht. Erdacht hat sie das Rotterdamer Büro MVRDV. Zur Eröffnung am 1. Oktober kam Königin Maxima, im ersten Monat pilgerte eine Million Menschen durch die Halle, drei Millionen waren es bis Jahresende. Ein Investor aus Kasachstan will das Konzept bereits kopieren.

"Im Wettbewerb war von zwei Wohntürmen und einer Halle die Rede", sagt Nathalie de Vries aus dem Siegerbüro. "Wir haben die Nutzungen in einem Hybrid zusammengeführt." 120 Meter ist der Bau lang und 60 Meter breit. Die Halle als Fläche entsteht durch einen bogenförmigen Wohnkomplex. Fast 100 Gastro- und Marktstände gibt es in der 40 Meter hohen Halle. Die knapp 230 Wohnungen, zu den Außenseiten mit Balkonen versehen, sind allesamt verkauft - für 3000 bis 5000 Euro pro Quadratmeter.

Von solchen Preisen kann Düsseldorf nur träumen, es sei denn, die Stadt will solche Projekte durchsetzen und sie beim Verkauf öffentlichen Grunds einpreisen. Rotterdam wollte experimentieren, die Lust aufs Risiko zahlt sich nun aus. "Vor 20 Jahren lebten 10 000 Menschen in der Innenstadt, heute sind es 30 000", sagt Nathalie de Vries, die beide Städte gut kennt, da sie an der Düsseldorfer Kunstakademie Professorin der Baukunstklasse ist.

Nun pilgern Fachbesucher nach Rotterdam. Welche Fragen wirft die Markthalle auf? "Die Durchmischung der Nutzungen ist das Entscheidende", sagt de Vries. Sie macht eine Stadt abwechslungsreicher und lebenswerter. Der abgewählte Oberbürgermeister Dirk Elbers hatte bei den Libeskind-Bauten neben dem Handel sogar Wohnungen ins Gespräch gebracht, konnte sich gegen das damalige Stadtoberhaupt Joachim Erwin aber nicht durchsetzen. Und während sogar Christoph Ingenhoven zuletzt einmal räsonierte, man müsste im Plangebiet Kö-Bogen II vielleicht auch eine öffentliche Nutzung erwägen und nicht nur an Handelsflächen denken, zog die SPD zu Beginn der Kö-Bogen-Diskussion nur Lacher auf sich, als sie eine Theaternutzung für den Jan-Wellem-Platz ins Spiel brachte.

Unter dem Strich lässt sich sagen: Düsseldorf war noch nicht so weit und hatte nicht die Denk- und Diskussionskultur für andere Prämissen der Stadtentwicklung. Zum Jahresende erscheint der nächste Demografiebericht für Düsseldorf. Er wagt eine Prognose bis 2030.

Klar ist: Düsseldorf wird weiter wachsen. Das Durchschnittsalter der Bevölkerung nimmt zu, die Zahl der Hochbetagten steigt. Deutschland brauche eine Architektur, argumentierte jüngst Laura Weissmüller in der Süddeutschen Zeitung, "die durch ihre Struktur soziale Netzwerke für die Gesellschaft von morgen schafft". Architekten alleine könnten diese Aufgabe nicht meistern.

"An den Entwurfstischen müssen endlich auch Sozialarbeiter und Krankenpfleger, Studenten und Senioren, Designer und Psychologen sitzen." Querdenker wie die von MVRDV - das Büro ist vielfach ausgezeichnet und im Verfahren für den Kö-Bogen wegen des Rückzugs des Investors ausgeschieden - sollten vielleicht mit am Tisch sitzen, wenn Düsseldorf zur nächsten Konferenz zum Thema Stadtentwicklung einlädt.