Analyse Häuserkampf in NRW
Düsseldorf · Über Jahrzehnte waren Gewerkschaften und Kirchen die größten Vermieter in Deutschland. Jetzt verwandeln internationale Schattenbanken den Wohnungsmarkt in einen Kampfplatz. Brennpunkt ist Nordrhein-Westfalen.
Als NRW-Bauminister Michael Groschek (SPD) kürzlich nach seinem Beitrag gegen die Krise bei der Unterbringung von Flüchtlingen gefragt wurde, platzte es aus ihm heraus: "Klar, wenn die Kommunen noch alle ihre Wohnungsgesellschaften hätten, wäre jetzt alles einfacher." Der Sozialdemokrat hat sich wohl auch noch nie so sehr die LEG zurückgewünscht: jene chronisch defizitäre und zum Teil auch kriminelle Immobiliengesellschaft des Landes mit Zigtausend Wohnblöcken in ganz NRW. Das Land hat sie 2008 unter schwarz-gelber Regierung privatisiert.
Die für Steuerzahler teuren und für Wohnungspolitiker himmlischen Zeiten sind für immer vorbei. Heute kann einer wie Groschek seine Gesprächspartner nicht mehr einfach einbestellen. Er muss sie sich mühsam zusammensuchen. Im umständlichen "Bündnis für Wohnen" und anderen losen Verabredungsrunden, wo Groschek seit Monaten mit den großen Wohnungsanbietern des Landes um Absichtspapiere ringt. Der Umweg ist schon deshalb mühsam, weil Groschek seine Einladungen ständig neu schreiben muss. Denn die NRW-Wohnungswirtschaft gleicht inzwischen einem Basar. Einem, auf dem nicht Groschek, sondern Milliardäre aus Übersee den Takt vorgeben.
Die Ex-Landesgesellschaft ist seit gut zwei Jahren an der Börse. Ihr größter Aktionär heißt Blackrock. Der US-Finanzinvestor, der aufgrund seiner Undurchschaubarkeit und Machtfülle als weltgrößte Schattenbank gilt, ist seit Januar auch zweitgrößter Aktionär beim Wohnungskonzern Deutsche Wohnen. Eben jenes Berliner Wohnungskonzerns, der vor drei Wochen die Übernahme der LEG angekündigt hat.
Aber daraus wird wohl nichts. Denn am Mittwoch kündigte der ebenfalls aus NRW stammende Branchenprimus Vonovia ein Gegenangebot an. Nicht für die LEG - die Düsseldorfer sind den Bochumern nicht groß genug. Aber Vonovia will jetzt die Deutsche Wohnen übernehmen. Feindlich. Also gegen den Willen von deren Management. Einfach, indem Vonovia die Deutsche-Wohnen-Aktien aufkauft.
Damit zeichnet sich eine der größten feindlichen Übernahmen in der deutschen Wirtschaftsgeschichte ab. Mit jetzt schon merkwürdigen Zwischentönen: Als Vonovia-Chef Rolf Buch am Mittwoch seinen Angriff ankündigte, war ihm erkennbar unwohl dabei. Es klang nicht so, als habe er selbst die Idee dazu gehabt. "Wir sind von unseren Aktionären angesprochen und aufgefordert worden", gab Buch mit ungewohnter Offenheit zu, "wir bieten diese Alternative, wenn die Aktionäre das denn wollen." Und wer ist der größte Vonovia-Aktionär? Ebenfalls Blackrock .
Vonovia, Deutsche Wohnen und die LEG gehören zu den größten Anbietern von günstigem Wohnraum in Deutschland. Ohne sie wird die Flüchtlingskrise nicht zu lösen sein. Aber mit wem soll Groschek denn nun verhandeln? Mit den angestellten Managern von Wohnungskonzernen, die inzwischen fast im Halbjahresrhythmus ihre Bestände und Eigentümer auswechseln? Oder gleich an der Wall Street mit den Managern von Blackrock?
Bis weit in die 90er Jahre war der deutsche Wohnungsmarkt ein langweiliges Geschäft. Bergbau-, Stahl- und Energiekonzerne, Kirchen, Kommunen und Gewerkschaften bauten sich ein paar Wohnsiedlungen zusammen. Das Vermietungsgeschäft interessierte sie nicht. Sie wollten für ihre Mitarbeiter günstigen Wohnraum schaffen. Das sagten sie, wenn jemand zuhörte. Intern feierten sie ihren Wohnungsbau als gigantisches Steuersparmodell.
So entstand der heutige Branchenprimus Vonovia aus ein paar Tausend Eisenbahnerwohnungen. Die Deutsche Wohnen war erst nach der Übernahme von Gewerkschaftsbeständen der Neuen Heimat wahrnehmbar. Und als Vonovia 2014 den bis dahin drittgrößten NRW-Vermieter Gagfah schluckte, waren das im Wesentlichen auch nur Gewerkschaftswohnungen: Das Kürzel Gagfah stand für "Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten". Niedrige Mieten, mäßig interessierte Vermieter: Wer in diesen Wohnungen wohnte, hatte wenig zu erwarten. Aber auch nichts zu fürchten.
Die Finanzmarktkrise 2008 sollte alles verändern. Mit ihr kamen die niedrigen Zinsen der Europäischen Zentralbank. Auf der Jagd nach neuen Geldanlagen entdeckte das internationale Großkapital plötzlich das Vermietungs-Geschäft. Hedgefonds und Heuschrecken drängten mit Macht in die beschauliche deutsche Vermieter-Landschaft, wo die Mieter seltener als fast überall sonst auf der Welt wechseln. Nennenswerte Rendite bei wenig Risiko - das gibt es woanders kaum noch. Große Konzerne, die ausschließlich von Wohnungsvermietungen leben, sind aus internationaler Anlegersicht eine Rarität. Dieses Geschäftsmodell konnte sich so nur im dicht besiedelten und sozialpartnerschaftlich organisierten Deutschland entwickeln, und hier vor allem in NRW.
Wer Anfang der 70er in eine Zechensiedlung der Gelsenkirchener Bergwerks-AG zog, hatte seither sechs Vermieter - ohne je umgezogen zu sein. Über Unternehmen wie die Wohnstätten AG und andere ging der Bestand 1998 an Veba Wohnen, bevor aus Veba der Energiekonzern Eon wurde. Eon verkaufte 2005 an die schon damals wegen ihrer britischen Eigentümer berüchtigte Annington, die dann auch noch Gagfah schluckte und seit drei Wochen unter dem neuen Namen Vonovia im Dax notiert ist. Und jetzt mit dem Geld von Blackrock und anderen Großinvestoren weitere Wohnungsbestände aufkaufen will.
Der Turbokapitalismus hat Gefallen an den deutschen Mietern gefunden, und sein bevorzugter Spielball sind die großen Wohnungsbestände in NRW. Bauminister Michael Groschek wird wohl noch ein paar Einladungen mehr umschreiben müssen.
