Energiepreisschock Nebenkosten - und was erlaubt ist
Düsseldorf (rpo). Die so genannte "zweite Miete", die Betriebskosten, macht mittlerweile durchschnittlich 38 Prozent der Gesamtmiete aus. Durch die gestiegenen Heizölpreise ist eine hohe Nachzahlung sehr wahrscheinlich. Juristen der Mietervereine gehen allerdings davon aus, dass rund die Hälfte aller Abrechnungen fehlerhaft sind. Bevor man fragwürdige Abrechnungen bezahlt, sollte man den Mietvertrag zu Rate ziehen.
Dort ist festgelegt, welche Betriebskosten zu zahlen sind. Grundsätzlich gilt: Betriebskosten sind nur fällig, wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten ist, dass der Mieter zur Zahlung verpflichtet ist. Allerdings ist das mittlerweile der Normalfall. Zu den Betriebskosten zählen alle Kosten, die dem Hauseigentümer laufend entstehen. Insgesamt gibt es 17 Kostenarten, drei davon decken Heizung und Warmwasser ab, die 14 "kalten" Betriebskostenarten sind unter anderem die Grundsteuer, Abwasser, Straßenreinigung und die Gartenpflege.
Kosten für Einrichtungen, die der Mieter nicht sinnvoll nutzen kann, muss er auch nicht bezahlen. Ist zum Beispiel ein Aufzug vorhanden, der aber nur im Erdgeschoss und dritten Obergeschoss zugänglich ist, braucht der Mieter im ersten Stock die Kosten dafür nicht übernehmen, da er in seinem Stockwerk den Fahrstuhl nicht betreten kann. Übernimmt ein Hausmeister Aufgaben, die normalerweise nicht in sein Aufgabengebiet fallen, sind die Kosten dafür nicht als Betriebskosten abzurechnen. Der Mieter muss dafür also nicht aufkommen.
Vorauszahlungen weit verbreitet
Weit verbreitet ist die Methode, monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu zahlen, über die einmal jährlich abgerechnet wird. Diese Vorauszahlungen dürfen nicht höher sein als die zu erwartenden Gesamtkosten. Allerdings können sie so niedrig sein, dass die Gesamtkosten doppelt so hoch wie die Vorauszahlungen ausfallen. Bei einer Änderung der monatlichen Vorauszahlung ist eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen.
Wenn diese eine Veränderung der Vorauszahlung rechtfertigt, wird die Vorauszahlung je nach Ergebnis erhöht oder gesenkt. Der Vermieter muss laut Gesetz alle zwölf Monate abrechnen. Die Abrechnungsperiode ist mittlerweile fast immer das Kalenderjahr. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode beim Mieter eingegangen sein, ansonsten hat der Vermieter kein Recht mehr auf die Zahlung.
Kostenverteilung nach Wohnfläche
Gemeinsame Kosten, zum Beispiel die Heizkosten, werden auf die Mieter verteilt. Dies geschieht über zwei mögliche Verteilerschlüssel, entweder nach Personenzahl im Haushalt oder über die Wohnfläche. Wird keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, gilt der Verteilerschlüssel "Wohnfläche". Zu den verteilten Kosten zählen auch Wasserkosten, Kosten für die Beleuchtung im Treppenhaus und Außenbeleuchtung sowie die Kosten für die Geräte in der gemeinsamen Waschküche.
Die Abrechnung ist erst dann gültig, wenn sie bestimmte Anforderungen erfüllt. So müssen alle Kosten im Detail aufgelistet sein. Die Liste muss übersichtlich und klar strukturiert sowie für den Mieter verständlich sein. Ebenso ist die Angabe des Abrechnungszeitraumes, die Zusammenstellung der Gesamtkosten und der genutzte Verteilerschlüssel zwingend notwendig, genauso wie die Berechnung des Kostenanteils für den einzelnen Mieter und die Verrechnung mit den Vorauszahlungen.
Mit Vorjahr vergleichen
Um seine Betriebskostenabrechnung zu überprüfen, benötigt man laut Mieterbund seinen Mietvertrag. Damit überprüft man, ob alle in Rechnung gestellten Kosten zulässig sind. Mit der Vorjahresabrechnung werden die Kosten nach nicht nachvollziehbaren Preisanstiegen untersucht. Die Mieterbund-Broschüre "Die zweite Miete" enthält eine detaillierte Übersicht über die Kostenarten, die abgerechnet werden dürfen und welche Rechte und Pflichten zu beachten sind.
Wer gegen die Nebenkostanabrechnung Einspruch einlegen möchte, sollte dies innerhalb von vier Wochen nach Erhalt tun. Werden die Nebenkosten vor der Beanstandung gezahlt, wird das als Einverständnis gewertet und der Einspruch ist dann erfolglos.
