Ablöse - was Nachmieter wissen müssen
Abstandszahlungen für Küche, Einbauschränke oder Umbauten sind vielen Nachmietern ein Dorn im Auge. Verpflichtet sind sie in aller Regel nicht, solche Forderungen zu akzeptieren, wenn sie eine Wohnung übernehmen.
Urteile, die Sie kennen sollten
Die Mietwohnung aus dem Inserat ist einfach ideal: eine gute Raumaufteilung, eine von außen nicht einsehbare Terrasse und elektrische Rolläden an den Fenstern gibt es auch. Hier lässt es sich bestimmt gut leben. Doch die Sache hat einen Haken: die Einbauküche. Zwar ist sie gepflegt und modern eingerichtet. Aber sie ist Eigentum des Vormieters, der vom Nachmieter eine Ablöse von 10 000 Euro fordert.
Darf er das? Ja. Wenn er Geld für Mobiliar oder auf seine Kosten vorgenommene bauliche Änderungen verlangt, spricht man von einer Ablösevereinbarung. "Das ist nichts anderes als ein Kaufvertrag", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Die Ablöse sollte in jedem Fall schriftlich geregelt werden. "Ein solcher Vertrag ist grundsätzlich zulässig", erklärt Gerold Happ vom Verband Haus & Grund Deutschland. Antworten auf wichtige Fragen:
Muss der neue Mieter Ablöse zahlen? Er muss in der Regel keinen Kaufvertrag schließen. "Nur in Ausnahmefällen kann ein Vormieter den Abschluss einer Ablösevereinbarung gegenüber dem Nachmieter einfordern", erläutert Ropertz. Dazu kommt es zum Beispiel, wenn der Mieter berechtigt oder verpflichtet ist, einen Nachmieter für die Wohnung zu suchen und quasi das Vorschlagsrecht gegenüber dem Vermieter hat. "Dann ist der Vormieter in einer derart starken Position, dass er sich mit seinen Geldforderungen durchsetzen kann."
Was muss bei einem Kaufvertrag beachtet werden? Bei einem wirksamen Kaufvertrag verpflichtet sich der Nachmieter, den vereinbarten Preis zu zahlen, erklärt Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz. Allerdings gibt es zwei Bedingungen: "Zum einen steht der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung, dass auch tatsächlich ein Mietvertrag mit dem Vermieter zustande kommt." Zum anderen müssten die Kaufgegenstände "zumindest in etwa" ihr Geld wert sein.
Welche Rolle spielt der Vermieter für den Vormieter? Der Vermieter ist der Dreh- und Angelpunkt. Plant der Vormieter, Mobiliar an den Nachmieter zu verkaufen oder ihn für Ein- und Umbauten zur Kasse zu bitten, sollte er den Vermieter darüber informieren. Dabei lässt sich auch klären, ob die Gegenstände oder Einbauten tatsächlich dem Vormieter gehören und nicht doch Eigentum des Vermieters sind, erläutert Jörg.
Und welche Rolle spielt er für den Nachmieter? Für den neuen Mieter ist der Vermieter oder gegebenenfalls die Hausverwaltung erster Ansprechpartner. "Dorthin sollte sich der Mietinteressent wenden, wenn er dagegen ist, die vom Vormieter geforderte Summe, etwa für die Einbauküche, zu zahlen", so Ropertz. Es kommt aber vor, dass der Vermieter eine vermittelnde Rolle einnimmt, indem er potenzielle Bewerber auf die Möglichkeit der entgeltlichen Übernahme des Mobiliars des Vormieters hinweist. "In der Regel ist in diesen Fällen aber die Übernahme der Möbel nicht entscheidend für den Vertragsabschluss, sondern lediglich eine Option für den Nachmieter", betont Happ.
Gibt es finanzielle Grenzen bei der Ablöse? "Grundsätzlich steht es den Parteien frei, welche Verträge sie schließen", erklärt Happ. Grenzen sind aber erreicht, wenn mit dem Verkauf gegen das Gesetz verstoßen wird oder Wucher vorliegt. "In diesen Fällen ist der Vertrag nichtig." Laut Happ liegt Wucher vor, wenn eine Zwangslage ausgenutzt wird und ein auffälliges Missverhältnis zwischen dem Wert des verkauften Gegenstands und dem vereinbarten Preis besteht. Laut Ropertz darf der Kaufpreis "höchstens 50 Prozent über dem Zeitwert der Kaufgegenstände liegen".
Mal heißt es Ablöse, mal Abstand. Was ist der Unterschied? Die Begrifflichkeiten werden uneinheitlich verwendet, erläutert Jörg. In der Regel wird als Ablöse der Verkauf von Einrichtungsgegenständen oder Einbauten an den Nachmieter bezeichnet.Von Abstand ist die Rede, wenn an den Vormieter Geld fließt, um ihn zu veranlassen, die Wohnung aufzugeben und auszuziehen. Eine solche Vereinbarung ist nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz grundsätzlich unwirksam. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn der Nachmieter die Umzugskosten des Vormieters übernimmt - das ist laut Jörg zulässig.
