Kolumne Kriterien für die Auflösung
Das Jahr geht langsam dem Ende entgegen. Für Offene Immobilienfonds, die sich in Auflösung befinden, verringert sich der zeitliche Spielraum zur Veräußerung ihrer Objekte weiter. Anleger, die in einen dieser Fonds investiert haben, können an diversen Kriterien erkennen, ob der Auflösungsprozess zügig voranschreitet.
Das wichtigste Kriterium ist natürlich die Anzahl der verkauften Immobilien. Angenommen, ein Fonds hat noch 70 Immobilien und einen gesetzlich vorgeschriebenen Auflösungsstichtag in zweieinhalb Jahren: Sollten im Jahresverlauf 30 Objekte verkauft werden, kann das als positiver Indikator für die planmäßige Auflösung gewertet werden.
Ein weiteres Kriterium sind periodische Teil-Rückzahlun-gen der Verkaufserlöse an die Anleger. Diese können erst dann erfolgen, wenn die Erlöse aus den Immobilienverkäufen eingegangen und die regulären Bewirtschaftungskosten des Fonds berücksichtigt sind.
Ebenfalls ein Indiz ist eine stetige Abnahme der Fremdkapitalquote. Noch existierende Darlehen auf Objekte, die verkauft werden, müssen bei der Gläubigerbank sofort abgelöst werden. Dadurch sinkt mit jedem erfolgreichen Verkauf die Fremdkapitalquote per se. Einige Fondsmanager versuchen gleichwohl, Darlehen im Fonds befindlicher Immobilien bereits vor Verkauf zu tilgen. Dies ist sinnvoll, da sich die laufenden Zinsausgaben des Fonds verringern und eine schuldenfreie Immobilie beim Verkauf viel mehr Verhandlungsspielraum bietet.
Die Fondsmanager werden sich auch im kommenden Jahr unter anderem an diesen Kriterien messen lassen müssen.
Sven Bartram
Der Autor ist Certified Real Estate Analyst der Deutschen Apotheker- und Ärztebank.
