Kolumne Das Hausgeld bleibt außen vor
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein Zusammenschluss von Teil- und Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentumsanlage. Ihre Liquidität sichern die Mitglieder durch die Leistung von Beitragszahlungen: das sogenannte Hausgeld. Das sind Vorauszahlungen zur Deckung laufender Kosten. Ihre jeweilige Höhe orientiert sich an Erfahrungswerten aufgrund Alters, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie. Sie werden aufgrund eines Wirtschaftsplanes individuell festgesetzt und somit für die Mitglieder bindend.
Glaubt ein Eigentümer, zu Unrecht belastet zu werden oder Gegenansprüche zu haben, erscheint die Aufrechnung mit Hausgeld durchaus verlockend. Das lehnt indes die Rechtsprechung rigoros ab. Zuletzt bestätigt der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 29. Januar 2016 (Az.: V ZR 97/15), dass gegen Beitragsforderungen der WEG grundsätzlich nur mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufgerechnet werden kann. Der Eigentümer muss also die Klärung über die WEG-Versammlung oder ein Gericht suchen, bevor er Hausgelder einbehält.
Das Verbot der Aufrechnung gilt im WEG-Recht als eisernes Gesetz. Es gründet darin, dass eine ordnungsgemäße Verwaltung gesichert sein muss und dies nur gewährleistet ist, wenn alle Wohnungseigentümer ihren Zahlungspflichten nachkommen. Nur dann ist die Zahlungsfähigkeit der WEG gesichert. Diese darf nicht durch eine Auseinandersetzung über Gegenansprüche gefährdet sein. Rechtsgrundlage sind die zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Schutz- und Treuepflichten.
Gerhard Fries
Der Autor ist Partner der Sozietät Krömer, Steger, Westhoff.
