Gemeinschaftsordnung Auf ein gutes Zusammenleben
Wer eine Wohnung kauft, hat nicht nur Rechte. Eigentümer haben auch Pflichten. Geregelt sind diese unter anderem in der Gemeinschaftsordnung. Um Überraschungen zu vermeiden, ist es gut, die Satzung schon vor dem Kauf zu kennen.
Zustand, Lage und Finanzierung - wer eine Wohnung erwerben will, muss viele Dinge beachten. Nicht zuletzt das Kleingedruckte im Kaufvertrag. Dazu gehört für Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft auch die Gemeinschaftsordnung - häufig wird sie von Wohnungskäufern nur unzureichend beachtet. Dabei gilt sie als das Regelwerk für das Zusammenleben. Denn hier sind die Details zum Eigentum geregelt. Lothar Blaschke, Vizepräsident des Verbands Deutscher Grundstücksnutzer, bezeichnet sie auch als "inneres Gesetz". Wer die Gemeinschaftsordnung vorher nicht durchliest, kann später Probleme bekommen.
Was ist in der Gemeinschaftsordnung geregelt? Im Wesentlichen geht es dabei um drei wichtige Bereiche - die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, die Kostenaufteilung beim Gemeinschaftseigentum sowie die Regeln zum Sondereigentum. Die Gemeinschaftsordnung legt also beispielsweise fest, welche Aufgaben der Verwalter hat, erklärt Sabine Feuersänger, Referentin beim Verband Wohnen im Eigentum in Bonn. Oder wie hoch die Instandhaltungsrücklage sein muss.
Häufig stehen dort auch Einzelheiten zur Eigentümerversammlung. Vor allem zur Frage der Stimmverteilung, ergänzt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund. Nicht zuletzt kann sie Bestimmungen zu den Wohnungen enthalten - also Fragen zum Sondereigentum klären. Beispielsweise: "Darf ich in meiner Wohnung gewerblich tätig werden? Darf ich die Wohnung vermieten? Darf ich sie sogar tageweise vermieten?", erklärt Feuersänger.
Auch bestimmte Vereinbarungen für das Gemeinschaftseigentum kann sie enthalten, etwa ob alle Eigentümer gemeinsam den Austausch von Fenstern finanzieren müssen, da sie zur Fassade und damit zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Wer setzt die Gemeinschaftsordnung auf? Die Gemeinschaftsordnung wird meist von dem Eigentümer bestimmt, der die Wohnungen aufteilt und verkauft. "Das ist in der Regel ein Bauträger", sagt Feuersänger. Jede Änderung muss ein Notar beglaubigen, da die Gemeinschaftsordnung im Grundbuch hinterlegt wird. Grundsätzlich kann sie nur geändert werden, wenn alle Eigentümer zustimmen, sagt Happ. Das Regelwerk ist entweder Bestandteil der Teilungserklärung oder eine gesonderte Urkunde.
Welche möglichen Stolpersteine gibt es? Probleme kann es geben, wenn in der Gemeinschaftsordnung etwa festgelegt ist, dass eine jährliche Eigentümerversammlung nicht verpflichtend ist. "Dadurch werden die neuen Eigentümer faktisch entmachtet, denn Weisungen an die Verwaltung kann die Gemeinschaft nur in der Versammlung beschließen", sagt Feuersänger.
Auch eine Regelung, dass die einzelnen Eigentümer die Instandhaltungskosten für Gemeinschaftseigentum übernehmen müssen - etwa für die Wohnungsfenster, sieht Feuersänger kritisch. "Das kann zu Konflikten führen, wenn die Eigentümergemeinschaft den Austausch der Fenster beschließt und Einzelne sich weigern."
Was bedeutet das für Käufer? Vor dem Kauf sollten Käufer die Gemeinschaftsordnung genau durchlesen, rät Happ. Feuersänger empfiehlt zusätzlich: Alles, was man selber nicht versteht, sollte man sich erklären lassen - etwa von einem Experten für Eigentumsrecht.
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